Unsere Experten veranschaulichen die Veräußerungsstrategie der CORUM Immobilienfonds

Frédéric Puzin und Philippe Cervesi berichten im Rahmen der diesjährigen Jahreshauptversammlung des Immobilienfonds CORUM Origin von ihrer antizyklischen Strategie bei Verkäufen. Im Jahr 2021 hat CORUM Origin 9 Veräußerungen mit einem Gesamtwert von 190 Mio. € und einem Gewinn von 27,5 Mio. € durchgeführt. Dieser wurde zur Gänze an die Investoren des Fonds ausgeschüttet wurde.

Philippe Cervesi, Leiter der Immobilienabteilung von CORUM L'Epargne:

Wir sind es gewohnt, während unserer Jahreshauptversammlungen über Akquisitionen zu sprechen und wir haben Ihnen immer gesagt, dass das Hauptelement bei unseren Investitionen die passende Gelegenheit ist. Dieses Jahr werden wir mehr über Veräußerungen sprechen, denn wir haben heuer mit neun Veräußerungen mehr Immobilien verkauft denn je innerhalb eines Jahres. Diese Transaktionen basieren auf der gleichen Logik, wie Zukäufe: Opportunität, der passende Zeitpunkt und die passende Gelegenheit. Bei genauerer Betrachtung sieht man, dass wir hauptsächlich Logistik- und Industrieimmobilien verkauft haben. Warum ist das so? Weil seit der Covid-19-Krise etwas passiert ist: Menschen haben erkannt, dass sie Lagerhäuser brauchen, und der E-Commerce hat infolge der Gesundheitskrise einen enormen Aufschwung erlebt. Jeder stürzt sich auf die Logistik. Das Problem ist, dass es, wie so oft in solchen Situationen, zu einer Überreaktion der Märkte kommt und die Preise in diesem Sektor extrem hoch sind. Die Logik von CORUM war immer dieselbe: Wenn es eine Gelegenheit gibt, wird sie genutzt. Wir haben also mehrere Logistiklager verkauft, insbesondere Logistiklager, die wir zum Teil vor langer Zeit mit sehr langen Mietverträgen von 10 bis 12 Jahren gekauft hatten, bei denen wir noch drei oder vier Jahre Zeit haben, und bei denen wir nicht wirklich sehen können, ob der Mieter bleiben wird, also verkaufen wir.

Das andere Schlüsselelement unserer Veräußerungsstrategie ist der Gesundheitssektor. Warum gerade das Gesundheitswesen? Die Märkte haben auf die gleiche Weise auf die Covid-19-Krise reagiert: wir brauchen Mieter, die mit dem Gesundheitsbereich verbunden sind, weil es sich um Gebäude mit Mietern handelt, die an Wert gewinnen werden. Wir hatten insbesondere zwei Gebäude mit Mietern aus dem Gesundheitsbereich, pharmazeutische Biotech-Unternehmen in der Stadt Leiden in den Niederlanden. Wir verkaufen sie vor allem auch deshalb, weil man bei einem der beiden Gebäude wusste, dass der Mieter nicht unbedingt den Willen hatte, in vier Jahren zu bleiben, also war das wieder ein rein opportunistischer Verkauf.

Frédéric Puzin, Gründer CORUM L'Epargne:

Man muss trotzdem klarstellen, Philippe, dass es sich, auch wenn man von Gesundheit spricht, um Bürogebäude mit Unternehmen handelt, die im Gesundheitsbereich tätig sind. Da aber viele Immobilienfonds bei ihren Investoren mit einem Gesundheitsthema an den Start gehen und es europaweit nur wenige Kliniken oder Altenheime zu verkaufen gibt, weil es sich um Nischen handelt, gewinnt alles, was dem Gesundheitssektor ähneln könnte, enorm an Wert. So kam es, dass ein Bürogebäude, in dem ein Biotech-Unternehmen, also Unternehmen, die mit dem Gesundheitssektor zu tun haben, untergebracht war, enorm an Wert gewann, weil es für den Investor, der es kauft, als Gesundheit dargestellt werden kann.

Philippe Cervesi, Leiter der Immobilienabteilung von CORUM L'Epargne:

Die Investoren richten Fonds für das Gesundheitswesen ein, aber wenn Sie das tun haben Sie zwangsläufig einen recht kleinen Markt, da es sich nicht um die Mehrheit der Gebäude handelt. Dann muss man kämpfen und manchmal sehr aggressiv sein, um etwas zu kaufen, das man mit Gesundheit gleichsetzen kann, um das eingesetzte Kapital auszugeben. Da es sich hierbei eher um Modeimmobilien handelt und die Investoren zwangsläufig viel Geld aufbringen und einsammeln, müssen sie es auch einsetzen.

Der letzte Punkt, um unsere Strategie zu verdeutlichen, ist das Hotelgewerbe. Es war nicht unbedingt intuitiv, 2021 Hotels zu verkaufen, um ganz ehrlich zu sein, wir hatten es nicht unbedingt geplant, aber dann hat sich eine Gelegenheit ergeben, die wir einfach nicht ablehnen konnten.

Frédéric Puzin, Gründer CORUM L'Epargne:

Wir erzählen all das, um Ihnen zu sagen, dass wir keine Genies sind, aber es ist so, dass es Leute gibt, die bereit sind, Immobilien aus Ihrem Vermögen zu kaufen, weil sie ein besonderes Interesse daran haben, sie zu erwerben - jedenfalls viel teurer als wir selbst sie gekauft haben. Wir zögern also nicht, sie zu verkaufen.

Philippe Cervesi, Leiter der Immobilienabteilung CORUM L'Epargne:

Mit der Entscheidung, Immobilien um 150 Millionen Euro zu verkaufen, davon rund 100 Millionen Euro im Dezember, haben wir uns komplett ins Risiko begeben und unsere Komfortzone verlassen, denn am 1. Januar hatten wir enorm viel Cash, das wir reinvestieren mussten. Warum war das so? Weil Sie, wenn Sie 150 Millionen verkaufen und die Kapitalgewinne ausschütten, immer noch etwa 120 Millionen Euro haben, die Sie reinvestieren müssen und die Sie so vor allem so schnell wie möglich reinvestieren müssen. Also entscheiden wir uns dafür, die Kapitalgewinne zu realisieren. Wir entscheiden uns wirklich für das Interesse des Investors, weil wir davon ausgehen, dass es in Zukunft keine solchen Angebote mehr geben wird, und wir verkaufen. Die Investmentteams müssen das antizipieren und sie müssen das Geld so schnell wie möglich reinvestieren. Die gute Nachricht ist, dass dies bereits geschehen ist, denn bis zum 31. März wurden bereits 140 Millionen Euro in CORUM Origin investiert, was sehr selten ist. Es gibt bekanntlich eine Saisonalität bei den Investitionen und im Allgemeinen ist das erste Quartal recht ruhig. Die Investmentteams waren vorbereitet und haben ihren Job sehr gut gemacht, denn sie haben es geschafft, das Geld aus diesen Veräußerungen so zu investieren, dass die Performance Ihres Fonds nicht verwässert wurde.