Eine „Société Civile de Placement Immobilier" ist ein Fonds, der von einer Gesellschaft verwaltet wird, dessen Ziel der Kauf, die Verwaltung und die Aufwertung eines Mietimmobilienbestands ist. Die Verwaltungsgesellschaft beschafft Mittel von Investoren und zahlt an diese Erträge aus, von denen Verwaltungsgebühren und Teile der Steuer bereits abgezogen sind.
Im Fall der CORUM Fonds übernimmt CORUM als Gesellschaft die Verwaltung selbstständig.
Diese Art von Fonds wird von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet. Diese verwaltet den Immobilienbestand. Diese Aufgabe umfasst die Suche nach Immobilienanlagen, den Kauf, die Verhandlungen mit Mietern, die Vereinnahmung der Mieten und den Verkauf der Immobilien. Sie ist für die Mittelbeschaffung und die Beziehungen zu den Gesellschaftern sowie für die administrative Verwaltung, die Rechnungslegung und die rechtliche Verwaltung, besonders für die Ausschüttung der Dividenden, zuständig. Darüber hinaus ist sie verpflichtet, regelmäßig erscheinende Informationsdokumente (Jahresbericht, Statuten, Informationsnotiz und Quartalsberichte) zu veröffentlichen.
EINE ZUGÄNGLICHE INVESTMENT-LÖSUNG
Die Fonds sind ab einigen hundert Euro oder einem geringeren Betrag als beim direkten Immobilienkauf (mindestens 100.000 Euro) zugänglich und für die breite Öffentlichkeit leichter zugänglich. So können Sie schrittweise in Immobilien investieren.
Die Mehrheit investiert in Geschäftsimmobilien: Büros, Geschäfte, Lagerhäuser, Hotels, etc. Da die Preise dieser Gebäude in der Regel höher sind als bei herkömmlichen Wohnungen, wird dieser Markt von professionellen Investoren dominiert. Durch die Investition in die Fonds erhalten Sie Zugriff auf diese Immobilien und können so Ihr Immobilienvermögen schrittweise aufbauen.
POTENZIELLES EINKOMMEN, DAS IN REGELMÄSSIGEN ABSTÄNDEN AUSGEZAHLT WIRD
Im Jahr 2019 verteilten diese Fondsdurchschnittlich 4,40% (1) (vor Steuern) an die Investoren. Letztere erhalten ihre Vergütung in der Regel vierteljährlich, mit Ausnahme von CORUM, die sich für eine monatliche Vergütung entschieden haben. Die Renditen sind nicht garantiert, aber die historischen Leistungen sind im Zeitverlauf attraktiv und relativ stabil geblieben. In 30 Jahren blieb die durchschnittliche Rendite dieser Fonds auch in Krisenzeiten zwischen 4 und 8%.
SORGENFREIHEIT IN BEZUG AUF DAS MANAGEMENT, ALS GEGENLEISTUNG FÜR GEBÜHREN
Im Gegensatz zu einer direkten Immobilieninvestition werden Sie durch den Kauf von Fonds-Anteilen von jeglichem Vermietungsmanagement entlastet, wobei dafür Kosten anfallen: Mietersuche, Erstellung von Mietverträgen und Inventar, Management von eventuellen Streitigkeiten, etc. Sie müssen sich auch nicht mit dem Asset Management befassen: Auswahl der Immobilien, Durchführung von Renovierungsarbeiten oder, wenn die Zeit reif ist, Arbitrage über den Wiederverkauf. Tatsächlich übernimmt die Verwaltungsgesellschaft all diese Aufgaben gegen eine Vergütung, die direkt von den Mieten abgezogen wird. Sie erhalten also eine potenzielle Vergütung nach Abzug der Gebühren (vor Steuern).
EINE INVESTITION MIT GEGENSEITIGEM RISIKO
Wie jede Immobilieninvestition ist die Investition in diese Fonds mit Risiken verbunden. Es besteht das Risiko des Kapitalverlusts. Die Erträge werden nicht garantiert. Ihre Höhe richtet sich nach der Entwicklung des Immobilienmarktes. Ihre Investitionen sind nicht jederzeit verfügbar: Die Möglichkeit, Ihre Anteile wieder zu verkaufen, hängt von der Anwesenheit von Käufern ab, die Anteile erwerben wollen.
Die Diversifizierung ermöglicht es dennoch, bestimmte Risiken zu streuen. In der Tat besitzt jeder Fonds eine große Anzahl von Mietern und Gebäuden, wodurch Mietrisiken wie unbezahlte Rechnungen oder Mietleerstände auf Gegenseitigkeit beruhen. Eine Risikobündelung, die nur selten einem privaten Investor zugutkommt, der in der Regel nur ein oder zwei Gebäude besitzt.
Immobilienfonds, die in mehrere Tätigkeitsbereiche investieren (Büros, Geschäfte, Lager, Hotels usw.) und somit als "diversifiziert" bezeichnet werden, profitieren von einer noch größeren Risikobündelung als jene Fonds, die sich auf einen einzigen Bereich spezialisiert haben. Zu diesem Faktor der Diversifizierung kommt ein weiterer hinzu: die geografische Diversifizierung. Immer mehr Fonds investieren außerhalb der französischen Grenzen, um die Chancen zu nutzen, die die europäischen Märkte bieten.
(1) Quelle: ASPIM – IEIF
Es fallen 2 Arten von Gebühren an: Eintrittsgebühren, die höher sein können als bei einer Direktinvestition, und Verwaltungsgebühren, die die Verwaltungsgesellschaft vergüten und somit die von den Gesellschaftern wahrgenommene Dividende reduzieren.
Außerdem besitzt der Gesellschafter eines Immobilienfonds die Immobilie nicht als Ganzes, sondern nur einen oder mehrere Anteile daran. Und der Investor erhält seine ersten Ausschüttungen nicht sofort nach der Zeichnung, sondern erst nach dem Ablauf der 5-monatigen Wartefrist.
Die Verwaltungsgesellschaft untersteht der Aufsicht der Autorité des Marchés Financiers (AMF), die eine Zulassung erteilt und eine langfristige Betreuung der Aktivitäten gewährleistet. Darüber hinaus ist es Aufgabe des Aufsichtsrats, der das repräsentative Organ der Gesellschafter ist und aus sieben bis zwölf von der Gesellschafterversammlung gewählten Mitgliedern besteht, die Verwaltung der Verwaltungsgesellschaft zu unterstützen und zu kontrollieren.
Die Kapitalisierung eines Fonds entspricht der Gesamtzahl der ausgegebenen Anteile multipliziert mit dem Zeichnungspreis eines Anteils.
Die empfohlene Haltedauer der Anteile liegt zwischen acht und zwölf Jahren, kann jedoch auch einen kürzeren oder längeren Zeitraum betragen. Die Liquidität der Anlage ist beschränkt.
Neue Investoren müssen mindestens einen Anteil zeichnen. Ein Anteil von CORUM Origin beträgt 1.090€ und ein Anteil von CORUM XL 189€ (inkl. Kosten und Zeichnungsgebühren).
Diei Fonds gelten als steuerlich als transparent, d.h. die Gesellschaft ist selbst nicht steuerpflichtig.
Bei der direkten Anlage in Anteilen des Fonds wird der Anleger so besteuert, als ob er das Immobilienvermögen direkt halten würde. Erträge daraus werden daher als Immobilienerträge betrachtet.
Grundsätzlich werden österreichische natürliche Personen als Investoren mit 27,5% auf ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Abhängig vom jeweilig anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen, wird die Doppelbesteuerung von ausländischen Einkünften entweder dadurch vermieden, dass österreichischen Investoren eine in einem anderen Staat gezahlte Steuer auf die österreichische Steuer bis zu einem bestimmen Maximalbetrag angerechnet erhalten, oder durch die Befreiung der ausländischen Einkünfte von der österreichischen Besteuerung. Steuern, die auf französische Immobilien anfallen, müssen vom österreichischen Investor direkt in Frankreich gezahlt werden. Corum Asset Management unterstützt den Investor beim Ausfüllen und Einreichen der Steuererklärung. CORUM hat einen inländischen steuerlichen Vertreter in Österreich bestellt, der dabei hilft.
Die Investoren erhalten in regelmäßigen Abständen potenzielle Dividenden, hauptsächlich aus den Mieten, die von den Mietern der Gebäude gezahlt werden. Das Einkommen ist jedoch nicht garantiert.
Es ist der Teil des Gewinns (nicht garantiert), der von den Fonds an die Investoren ausgeschüttet wird. Sie setzt sich hauptsächlich aus Mieteinnahmen und geringfügig aus Finanzerträgen (Cashflow, Veräußerungsgewinn oder einbehaltene Gewinne) zusammen.
Diese Frist entspricht der Zeit, die CORUM theoretisch benötigt, um das Investment eines neuen Investors in eine neue Immobilie zu investieren, die in den Immobilienbestand des Fonds eingeht.
Nach Ablauf dieser Frist hat ein neuer Investor Anspruch auf seine erste Dividende.
Die Abschlagsdividenden werden monatlich ausgeschüttet. Ihre Dividende wird monatlich ca. am 11. des darauffolgenden Monats ausgeschüttet und Sie erhalten in jedem Quartal einen Überblick über die Ausschüttungen.
Der Anspruch auf den Erhalt der mit den CORUM-Anteilen verbundenen Dividenden beginnt nicht sofort. Der Anspruch auf Dividende beginnt am ersten Tag des sechsten Monats nach der Zeichnung und der vollständigen Bezahlung der Anteile. Die erste Dividende auf die CORUM-Anteile wird ca. am 11. des Monats nach Beginn des Dividendenanspruchs gezahlt.
Die Ausschüttung der Abschlagsdividenden ist nicht garantiert und ihre Höhe kann sowohl nach unten als auch nach oben schwanken, insbesondere in Abhängigkeit von der Höhe der Mieten und der Auslastungsquote des Immobilienbestands.
Bei CORUM können Sie wählen, ob Sie Ihre potenziellen Dividenden jeden Monat ausbezahlt bekommen möchten oder ob Sie diese Dividenden jeden Monat ganz oder teilweise reinvestieren möchten, um Ihr Kapital schrittweise zu erhöhen. Durch die Reinvestition werden Ihnen die Dividenden zwar nicht ausbezahlt, jedoch werden sie trotzdem versteuert. Sie können daher den Prozentsatz der Dividende, den Sie reinvestieren möchten, je nach Ihrer Situation wählen.
Die Reinvestition erhöht Ihre Anteile in regelmäßigen Abständen, was wiederum mehr potenzielle Dividenden generiert.
Sie können die Wiederveranlagung Ihrer Dividenden jederzeit kostenlos anpassen oder stoppen. Wenden Sie sich dafür einfach an Ihren CORUM-Ansprechpartner.
Durch die monatliche Wiederveranlagung Ihrer Dividenden können Sie Ihre Investition schrittweise und ohne Aufwand erhöhen. Reinvestierte Dividenden erzeugen neue Dividenden, die wiederum reinvestiert werden usw.
Sie können die Wiederveranlagung Ihrer Dividenden außerdem jederzeit kostenlos anpassen oder stoppen. Wenden Sie sich dafür einfach an Ihren CORUM-Ansprechpartner.
Um Ihre Dividenden reinvestieren zu können, müssen Sie bereits mindestens einen Anteil eines CORUM Fonds besitzen. Darüber hinaus unterliegen Ihre reinvestierten Dividenden der Steuer sowie der 5-monatigen Wartefrist für Dividendenzahlungen.
Außerdem bestehen für Ihre reinvestierten Dividenden die gleichen Risiken wie bei einem herkömmlichen Kauf von neuen Anteilen.
Mit dem Investment-Plan können Sie mittels regelmäßiger Zahlungen langfristig Ihr Kapital vermehren. Ab 50€ können Sie ganz nach Ihren Wünschen monatlich, quartalsweise oder jährlich investieren, sofern Sie mindestens einen vollen Anteil eines CORUM Fonds halten.
Zu jedem Fälligkeitsdatum wird der von Ihnen gewählte Betrag von Ihrem Konto abgebucht. Jede Ihrer Zahlungen erhöht die Summe Ihrer CORUM Anteile.
So bauen Sie regelmäßig ein Investment auf und erhalten jeden Monat ein zusätzliches (nicht garantiertes) Einkommen, sobald die 5-monatige Wartefrist verstrichen ist.
Mit dem Investment-Plan von CORUM können Sie eine Immobilieninvestition mit einer anfänglichen Einlage von einigen hundert Euro tätigen. Sie haben keine administrativen Formalitäten, sondern können Ihr Investment in Ihrem eigenen Tempo und entsprechend Ihrer Situation erhöhen.
Sie können den Investment-Plan jederzeit ohne Verzögerung und kostenlos anpassen oder stoppen.
Wenn Sie einen Investment-Plan zeichnen müssen Sie bereits mindestens einen Anteil eines CORUM Fonds besitzen. Genau wie beim herkömmlichen Kauf eines Anteils unterliegt Ihre Investition den Risiken des Immobilienmarktes und, im Fall von CORUM XL, zusätzlich dem Währungsrisiko. Es besteht daher das Risiko eines Kapital- und Liquiditätsverlustes und Ihre Erträge sind nicht garantiert.
Außerdem bietet Ihnen der Investment-Plan, unabhängig von der Höhe der geplanten Zahlungen oder Ihrer anfänglichen Investition, keine steuerlichen Vorteile.
Die Gesellschafter von CORUM erhalten monatlich Dividenden, von denen bereits sämtliche Kosten abgezogen wurden, einschließlich der Vergütung der Verwaltungsgesellschaft in Höhe von 13,20 % inklusive aller Steuern der Mieteinkünfte. Diese Vergütung erhält die Verwaltungsgesellschaft für die Verwaltung der Immobilien und die administrative Verwaltung, Rechnungslegung und rechtliche Verwaltung von CORUM.
Die Zeichnungsgebühr ist im Zeichnungspreis eines CORUM-Anteils bereits berücksichtigt. Sie umfasst die Kosten der Mittelbeschaffung und die Kosten für die Suche nach Investitionsgelegenheiten. Sie beläuft sich bei CORUM Origin auf 11,96 % und bei CORUM XL auf 12 %, inklusive aller Steuern des Zeichnungspreises.
Die Ziel-Dividende von 6 % pro Jahr bei CORUM Origin und 5 % pro Jahr bei CORUM XL (nicht garantiert) sind auf das eingezahlte Kapital mit Zeichnungsgebühr berechnet.
Für die Veräußerung von CORUM Origin Anteilen sowie für deren unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung/Erbfall) erhält die Verwaltungsgesellschaft eine Pauschalvergütung in Höhe von 240,00 € inklusive Steuern (steuerbefreit gemäß Artikel 135 Absatz 1 Buchstabe g der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006), die unabhängig von der Anzahl der zu übertragenen Anteile von Verkäufern, Schenkenden oder Begünstigten zu tragen ist.
Für die Abtretung von CORUM XL Anteilen sowie für deren unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung/Erbfall) erhält die Verwaltungsgesellschaft keine Vergütung. Die entgeltliche Veräußerung von Anteilen unterliegt einer Registrierungsgebühr in Höhe von 3 % zulasten des Käufers.
Beim Tod eines Anteilinhabers gehen die CORUM-Anteile genau wie herkömmliche Immobilien in die Erbmasse ein. CORUM-Anteile sind allerdings im Todesfall leichter übertragbar, da es sich um leicht teilbare Anteile handelt. Nachdem die Erbschaft vom Notar abgewickelt wurde, informiert dieser die Verwaltungsgesellschaft über die Identität der neuen Anteilinhaber (die Erben).
Die Übertragung wird frei zwischen den Parteien vereinbart. Investoren, die ihre Anteile übertragen möchten, können diese direkt an einen anderen Investor oder einen Dritten verkaufen. In diesem Fall müssen sie ohne Hilfe der Verwaltungsgesellschaft einen Käufer finden und sich in eigener Verantwortung um sämtliche Übertragungsformalitäten kümmern. Die Verwaltungsgesellschaft übernimmt lediglich die Eintragung der Übertragung in das Anteilsregister. Ein Anteilsverkauf gilt zum Datum seiner Eintragung in das Anteilsregister als erfolgt.
Für die übertragenen Anteile werden ab dem letzten Tag des Monats, der dem Datum der Übertragung vorausgeht, keine Abschlagsdividenden gezahlt und die Anteile sind ab diesem Datum nicht mehr mit sonstigen Rechtsansprüchen verbunden. Der Käufer hat ab dem ersten Tag des Monats der Übertragung Anspruch auf Dividenden. Die Übertragung von Anteilen ist nicht genehmigungspflichtig.
Die Transaktionskosten sind vom Käufer zu tragen. Sie umfassen insbesondere die Registrierungsgebühren in Höhe von 3 % und eine pauschale Bearbeitungsgebühr in Höhe von 240 € inklusive aller Steuern.
CORUM stellt zahlreiche Dokumente zur Verfügung, z.B. Statuten, Prospekt, KID, Basisinformationsblatt, Jahresbericht und die einmal pro Quartal erscheinenden Quartalsberichte. Diese Dokumente können auch auf der Website www.corum-investment.at eingesehen werden. Der Jahresbericht und die Quartalsberichte geben einen Überblick über die Entwicklung des Immobilienbestands und der Finanzlage von CORUM. Sie enthalten zudem Analysen und Empfehlungen der Verwaltungsgesellschaft und des Aufsichtsrats.
Dies ist in Österreich leider nicht möglich. Sie können CORUM in Ihrem eigenen Namen abschließen und sobald Ihre Kinder volljährig sind die Anteile übertragen.
Sie können Anteile an CORUM Fonds mittels einer einmaligen Investition erwerben und, insofern Sie mindestens einen Anteil halten, diese Investition mittels einer Wiederveranlagung der Dividenden oder des Investment-Plans stetig erhöhen.
Um zu Zeichnen kontaktieren Sie uns entweder über das Kontaktformular auf unserer Website oder machen Sie sich direkt einen Termin mit einem unserer Experten aus.
CORUM vermieten seine Immobilien an große Unternehmen, mittelständische Betriebe, Einzelhändler, Hotelbetreiber, Gesundheitseinrichtungen, Logistikunternehmen und Verwaltungen. Ziel von CORUM ist es, über zuverlässige Mieter mit langen Mietverträgen und solidem Finanzprofil zu verfügen, um das Risiko von Zahlungsausfällen und Leerständen zu reduzieren.
Der Immobilienbestand von CORUM setzt sich ausschließlich aus Gewerbeimmobilien wie Büros, Geschäftslokale, Hotels, Geschäfts- und Logistikräumen zusammen. Darüber hinaus können die Anlagen in geringem Umfang Finanzanlagen und liquide Mittel umfassen. Die Zusammensetzung des Immobilienbestands ist wichtig, denn je stärker er diversifiziert ist (nach Art, geografischer Zone usw.), umso gestreuter ist das Mietrisiko und umso regelmäßiger sind die Mieteinnahmen.
Wie alle Immobilienanlagen sind auch Anlagen in CORUM mit einem Kapitalverlustrisiko verbunden.
Ja, wie jede Immobilienanlage sind die CORUM Fonds eine illiquide Anlage. Daher weisen wir Sie auf den Wiederverkauf Ihrer Anteile hin, der nicht garantiert ist und je nach Entwicklung des Immobilienmarktes mehr oder weniger schnell erfolgen kann.
Verwaltungsgesellschaften erstellen in der Regel themenbezogene Fonds. Sie entscheiden sich dafür, in bestimmte Immobilienkategorien (ausschließlich Büros, Geschäfte oder Hotels), Aktivitäten (z. B. Gesundheit oder Bildung) oder geografische Bereiche (bestimmte Regionen oder Länder) zu investieren.
Einige haben sich jedoch dafür entschieden, sich gegen das Risiko einer zu starken Abhängigkeit von einer einzigen Branche oder einem einzigen geografischen Sektor abzusichern, indem sie in eine Vielzahl von Sektoren und Ländern investieren. Diese Diversifizierungsstrategie ermöglicht es, Risiken zu streuen und nicht von Immobilienzyklen in einem bestimmten Land oder Sektor betroffen zu sein.
Eine diversifizierte Anlagestrategie ermöglicht auch ein größeres "Spielfeld" und damit Investitionen, die mit den Performancezielen vereinbar sind. Wenn eine Verwaltungsgesellschaft nämlich auf einen bestimmten Sektor und eine bestimmte Region beschränkt ist und sich zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mittel investiert werden sollen, keine interessante Gelegenheit ergibt, hat sie die Wahl: abwarten (die Mittel werden also nicht genutzt und bringen keine Rendite) oder in ein Gebäude von geringerer Qualität oder mit schlechterer Performance investieren.
Eine Investition hängt vom Zeichnungspreis eines Fonds-Anteils ab. Dieser Wert stellt den Betrag dar, den der Anleger für den Kauf eines Anteils zahlen muss, einschließlich der mit dem Erwerb verbundenen Gebühren.
DIE BESTANDTEILE DES ZEICHNUNGSPREISES EINES ANTEILS
Der Gesamtbetrag einer Investition in einen Fondsentspricht dem Zeichnungspreis eines Anteils multipliziert mit der Anzahl der vom Vermögensverwalter erworbenen Anteile. Letzterer legt diesen Betrag fest, indem er die Eintrittsgelder für bestimmte Dienstleistungen einbezieht:
- Notarielle Urkunden für den Erwerb von Neubauten
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Fonds
- Entwicklung des Wertes eines Anteils
Der Zeichnungspreis eines Anteils hängt von der Art des Fonds ab, die sein kann:
- Geschlossen: In diesem Fall werden neue Anteile nach einer Kapitalerhöhung auf dem Primärmarkt ausgegeben. Der Zeichnungspreis eines Anteils hängt dann davon ab, was auf dem Sekundärmarkt verfügbar ist, wo jedes Wertpapier je nach Angebot und Nachfrage außerbörslich gehandelt werden kann.
- Variables Kapital: Es handelt sich um die Bewertung eines Immobilienportfolios, die es ermöglicht, die Entwicklung des von der Verwaltungsgesellschaft festgelegten Zeichnungspreises für eine Einheit zu bestimmen.
ZEICHNUNGSPREIS UND AUSGABEAUFSCHLAG FÜR EINEN ANTEIL
Im Rahmen eines Performance-SCPI entspricht die Emissionsprämie der Differenz zwischen dem Bezugspreis eines Anteils und seinem Nennwert bei Auflegung des Fonds. Diese Gebühren ermöglichen es, den tatsächlichen Wert des Grundbesitzes der Verwaltungsgesellschaft zu schätzen. Sie ermöglichen es auch, die Loyalität der ältesten Mitglieder gegenüber neuen Investoren zu belohnen.
Die Performance ist eines der Kriterien, das vor dem Erwerb von Anteilen zu analysieren ist. Dieser Wert spiegelt den Grad der Rentabilität dieser Immobilieninvestition wider. Beim Vergleich verschiedener Investitionen müssen auch andere Parameter berücksichtigt werden.
WIE WIRD DIE RENDITE ERMITTELT?
Im Zusammenhang mit einem Immobilienfonds stellt die Rendite das Verhältnis zwischen den erzielten Erträgen und der von einem Investor investierten Summe dar. Diese Einnahmen stammen aus dem Einzug der Mieten aus den von einem Verwalter verwalteten Immobilien. Bei der Berechnung der Rendite müssen verschiedene Beiträge berücksichtigt werden, z. B. Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Verwaltung der Vermögenswerte.
INDIKATOREN FÜR DIE RENTABILITÄT EINER IMMOBILIENINVESTITION
Einen Aufschluss über die Kosteneffizienz geben unter anderem die folgenden Indikatoren:
- Der interne Zinsfuß (IRR): Dieser Wert misst die Performance der Investition. Dieser theoretische Indikator berücksichtigt die Diskontierung von Finanzströmen.
- Die Entwicklung des Zeichnungspreises auf der einen Seite. Letzterer entspricht dem Nennwert zuzüglich des Ausgabeaufschlags. Der Ausgabeaufschlag, der den sich verändernden Teil darstellt, ermöglicht es, die Bewertung des vom Verwalter des Fonds gehaltenen Immobilienvermögens zu messen.
- Der Marktwert des Investmentfonds.
Die Statuten sind ein juristisches Dokument, das von den Gründern eines Unternehmens unterzeichnet wird und in dem die Merkmale des Unternehmens (Name, Sitz, Kapital usw.) und seine Arbeitsweise festgelegt sind. Die Statuten werden den Investoren vor dem Kauf von Anteilen ausgehändigt.
Der Jahresbericht ist ein Dokument, das am Ende eines jeden Geschäftsjahres erstellt wird und den Lagebericht sowie die Beschlussvorlagen enthält. Er beschreibt die Immobilien- und Finanzaktivitäten des Fonds. Er enthält die Berichte des Aufsichtsrates und des Abschlussprüfers.
Das Prospekt ist ein von der AMF genehmigtes Dokument, das jeder Person ausgehändigt werden muss, die beabsichtigt, Anteile der Fonds zu erwerben, und das Informationen über die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft, ihre Ausrichtung, die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Anteilen, die Anlagestrategie, die Kosten und die Risiken liefern soll. In Österreich ist zusätzlich das KMG-Prospekt erhältlich.
Der Quartalsbericht, muss von der Verwaltungsgesellschaft viermal im Jahr erstellt und an jeden Investor verteilt werden. Er enthält Zahlen (Kapitalisierung, Anzahl der Investoren, Auslastungsquote usw.) und Neuigkeiten zu den Fonds aus den letzten drei Monaten.
Ein SCPI kann variables oder festes Kapital haben. Im ersten Fall können die Anteile jederzeit gezeichnet werden. In jedem Fall handelt es sich um ein Finanzprodukt, das für Privatpersonen und Gewerbetreibende gedacht ist, die auf andere Weise als durch direkten Erwerb in Immobilien investieren möchten.
SCPI MIT VARIABLEM KAPITAL, JEDERZEITIGE ZUGÄNGLICHKEIT
Per Definition ist ein SCPI mit variablem Kapital eine Investitionsplattform, deren Anzahl von Anteilen nicht vom Manager festgelegt wird. Diese Eigenschaft hat bestimmte Auswirkungen für Investoren, einschließlich der Tatsache, dass:
- Anteile jederzeit vom Verwalter erworben werden können,
- der Zeichnungs- und Wiederverkaufspreis eines Anteils von der Verwaltungsgesellschaft festgelegt wird und nicht um mehr als 10 % vom Wiederherstellungswert gemäß der Autorité des Marchés Financiers (AMF) abweichen darf,
- bei einem SCPI mit variablem Kapital keine Registrierungsgebühren zu zahlen sind und
- einige SCPI mit variablem Kapital auch zusätzliche Liquidität für die (nicht garantierte) Rücknahme von Verkäufen der Mitglieder bieten.
Die SCPIs von CORUM fallen in diese Kategorie.
Die Hauptmerkmale eines SCPI mit festem Kapital sind:
- Die Anzahl der Anteile ist begrenzt. Zeichnungen können nur vorgenommen werden, wenn das Budget nicht gedeckelt ist.
- Der Sekundärmarkt ist Schwankungen unterworfen, die von Angebot und Nachfrage abhängen. Wenn es nur wenige Verkäufer gibt, steigt der Einheitswert des Vermögens, und das Gegenteil wird nur bei einer geringen Anzahl von Bewerbern der Fall sein.
- Die Liquidation von Anteilen muss mit einer Zeichnung für den entsprechenden Betrag einhergehen, was den Fonds-Manager dazu veranlasst, die Anteile von dem Zeichner, der sie verkaufen möchte, zurückzunehmen.
Der Rücknahmewert entspricht dem aktuellen Zeichnungspreis je Anteil, abzüglich der an die Verwaltungsgesellschaft gezahlten Zeichnungsgebühr.
WIE WIRD DER RÜCKNAHMEWERT EINES ANTEILS ERMITTELT?
Der Rücknahmewert stellt die Rendite für den Wiederverkauf eines Anteils des Fonds dar. Dieser Wert ergibt sich aus der Differenz zwischen zwei anderen Werten:
• Der Zeichnungsbetrag pro Anteil: Dies ist der Betrag, den der Investor für jeden erworbenen Anteil zahlt.
• Die Zeichnungsgebühr für den Kauf eines Anteils, die von dem Vermögensverwalter, der das Finanzprodukt anbietet, festgelegt wird.
Der Marktwert entspricht der finanziellen Einschätzung eines Objekts, sei es eine Immobilie oder nicht, gemäß den Eigenschaften des Marktes, auf dem es sich befindet. Sie bietet z. B. eine buchhalterische Sicht auf die Vermögenswerte, die durch Erbschaft, Schenkung, Betriebsübergabe usw. Teil eines Vermögens werden können.
WOZU DIENT DER MARKTWERT?
Dieser Indikator liefert nützliche Informationen im Hinblick auf eine Investition: Immobilien, Aktienmarkt, usw. Er entspricht einer Schätzung, die auf der Grundlage des Marktpreises einer Immobilie, eines Börsentitels, eines Fahrzeugs usw. berechnet wird. Der Marktwert ermöglicht es, den Preis zu bewerten, der für eine Immobilie als Erbschaft oder Schenkung erzielt wird.
Der Marktwert von Vermögenswerten wie Aktien, Anleihen oder kollektiven Sparprodukten (Investmentfonds oder Wertpapierinvestmentfonds) variiert je nach Finanzmarkt.
MARKTWERT VON IMMOBILIENVERMÖGEN
Mehrere Kriterien beeinflussen den Marktwert einer Immobilie, egal ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt. Dazu gehören insbesondere die folgenden:
- die geografische Lage eines Hauses oder einer Wohnung und damit der Durchschnittspreis pro Quadratmeter, das erste Kriterium, das zu berücksichtigen ist,
- die Fläche und das Alter der Immobilie (neu oder alt).
Es ist wichtig festzulegen, dass nur einige wenige Kriterien berücksichtigt werden, weil ansonsten andere Punkte zur Schätzung des Marktwertes hinzugefügt werden können, einschließlich subjektiver Kriterien wie etwa:
- der Zustand und die Qualität der Wartung,
- Energieleistung,
- Zugänglichkeit und Ausstattung,
- das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und die Kaufkraft der potenziellen Käufer,
- die Umgebung, wie z. B. das Vorhandensein eines Parks, eines Schwimmbads, die Entfernung zu einer Hauptstraße, die Nähe zu Geschäften, Verkehrsmitteln usw.
All diese Kriterien ermöglichen es dann, den Marktwert zu schätzen.
Die finanzielle Auslastungsquote bzw. der finanzielle Vermietungsgrad ist einer der Indikatoren, der zur Bewertung eines Immobilienfonds und seines Mietpotenzials verwendet wird.
BESTIMMUNG DER FINANZIELLEN AUSLASTUNGSQUOTE
Die finanzielle Belegungsrate wird über einen bestimmten Zeitraum berechnet. Sie berücksichtigt mehrere charakteristische Elemente des Fonds, darunter:
- Alle Mieten, die auf der Grundlage der vom Vermögensverwalter gehaltenen Vermögenswerte eingezogen werden können.
- Ausgleichende Entschädigungen.
Um die finanzielle Auslastungsquote zu erhalten, wird die Summe dieser Elemente durch das Ergebnis einer weiteren Addition geteilt, die beinhaltet:
- Die Höhe der Miete für die belegten Objekte.
- Der von der Verwaltungsgesellschaft geschätzte Marktmietwert für leerstehende Objekte.
FINANZIELLE ODER PHYSISCHE AUSLASTUNGSQUOTE?
Die Vermietungsleistung eines Immobilienfonds kann dank zweier Belegungswerte geschätzt werden: physisch und finanziell. Beide ermöglichen es, die Rentabilität eines Anlageprodukts abzuschätzen und damit seine Fähigkeit, Mieteinnahmen für die Verwaltungsgesellschaft zu generieren.
Der physische Wert berücksichtigt die Fläche aller Immobilien, aus denen das Portfolio besteht, während sein finanzielles Äquivalent, das der Öffentlichkeit zugänglich sein muss, auf dem Mietwert des Portfolios basiert.
WIE IST DIESER INDIKATOR ZU INTERPRETIEREN?
Ob finanziell oder nicht, die Vermietungsquote ist ein Spiegelbild des Vertrauens der Mieter in das Immobilienportfolio ihres Verwalters. Je höher der finanzielle Belegungsgrad ist, desto mehr kann der Fonds-Manager die Umverteilung der Einnahmen an seine Kunden sicherstellen.
WELCHE INDIKATOREN SOLLTE MAN ZUSÄTZLICH BERÜCKSICHTIGEN?
Vor einer Investition empfiehlt es sich, neben dem finanziellen Vermietungsgrad noch andere Indikatoren zu vergleichen. Insbesondere können wir zwischen den folgenden unterscheiden:
- Gewinnrücklagen: In der Buchhaltung ist dies die Erfassung des nicht reinvestierten Gewinns in der Gewinn- und Verlustrechnung.
- Interne Ausschüttung: d. h. die Kennzahl, die die Performance des Fonds misst. Sie entspricht der Dividende geteilt durch den Preis eines Anteils.
Die physische Auslastungsquote bzw. der physische Vermietungsgrad ist einer der Indikatoren, der es ermöglicht, einen Immobilienfonds und sein Mietpotenzial zu beurteilen. Es basiert insbesondere auf der Annahme, dass das gesamte von der Verwaltungsgesellschaft gehaltene Immobilienvermögen vermietet ist.
WIE WIRD DIE PHYSISCHE AUSLASTUNGSQUOTE BERECHNET?
Wie der Name schon sagt, stellt die physische Auslastungsquote zu einem bestimmten Zeitpunkt den Prozentsatz der vermieteten Fläche des gesamten Immobilienvermögens eines Immobilienverwalters dar. Zur Berechnung der physischen Belegungsrate genügt es, die Fläche aller zu einem bestimmten Zeitpunkt T vermieteten Räumlichkeiten zu messen und durch die Gesamtfläche der Gebäude im Besitz der Verwaltungsgesellschaft zu dividieren.
Neben der physischen und finanziellen Auslastungsquote ermöglichen auch andere Werte ein Urteil über die Performance eines Fonds zu einem bestimmten Zeitpunkt. Im Einzelnen können wir folgendes anführen:
- Bruttozuflüsse, die alle von der Verwaltungsgesellschaft in einem bestimmten Zeitraum verzeichneten Zeichnungen darstellen.
- Nettozufluss, der sich aus dem vorherigen Wert abzüglich aller Anteilsverkäufe ergibt. Er misst die Dynamik der Investitionen.
- Das Aufgeld, das zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird.
- Der realisierbare Wert, der zur finanziellen Einschätzung der Verwaltungsgesellschaft (Immobilien und andere Vermögenswerte) verwendet wird.
Der interne Zinsfuß ist einer der wichtigsten Werte eines Fonds. Er ist in den wichtigen Dokumenten enthalten, die an die Investoren verschickt werden, wie z. B. dem Quartalsbericht. Dieser Indikator ermöglicht es, die Performance der Finanzinvestition über einen bestimmten Zeitraum zu beurteilen.
INTERNE VERZINSUNG, WAS MISST SIE WIRKLICH?
Der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) ist eines der Instrumente, die als Entscheidungshilfe für die Investition in einen Fonds oder andere Finanzprodukte dienen. Er berücksichtigt den Wertzuwachs oder die Wertminderung eines Anteils über einen Referenzzeitraum, z. B. 10 Jahre. Die von der Verwaltungsgesellschaft im Rahmen des Fonds gezahlten Dividenden werden ebenfalls in den internen Zinsfuß einbezogen.
DIE BEWERTUNG SEINER FINANZANLAGE ÜBER EINEN ZEITRAUM
Der interne Zinsfuß des Fonds kann mit dem Kapitalwert verglichen werden, der die Cashflows misst. Sie entsprechen den Mittelzuflüssen und -abflüssen des Vermögensverwalters innerhalb eines bestimmten Zeitintervalls, das der Dauer der Anteilsbestände entsprechen kann. Wenn der interne Zinsfuß höher ist als der Kapitalwert, wird der Fonds aus finanzieller Sicht als profitabel angesehen.
INTERNER ZINSFUSS: WEITERE WICHTIGE DATEN
Der Zustand eines Finanzprodukts wie z. B. eines Fonds wird durch mehrere Indikatoren bestimmt, wie z B.:
- Der realisierbare Wert des Fonds, der der Bewertung der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der Verwaltungsgesellschaft entspricht.
- Der Gesamtwert des Grundstücksportfolios.
- Die Zeichnungs- und Rücknahmepreise der Anteile sowie die Gesamtzahl der ausstehenden Anteile.
- Dividendenausschüttungsquote über den gewählten Zeitraum: 3 Monate für den Quartalsbericht, ein Jahr für den Jahresbericht.
Bei der Dividendenrendite handelt es sich um die Bruttodividende, vor österreichischen und ausländischen Abgaben, ausgeschüttet für das Jahr N, dividiert durch den durchschnittlichen Kaufpreis eines Anteils im Jahr N (einschließlich außerordentlicher Abschlagsdividenden und Anteilen am ausgeschütteten Kapitalertrag).