Die Chancen der Inflation für Ihr Investment

Frédéric Puzin und Philippe Cervesi beantworten im Rahmen der Hauptversammlung des Immobilienfonds CORUM XL Fragen der Investoren zu den Auswirkungen der Inflation.

Investor:

Ich nehme an, dass alle Ihre Mietverträge an die Inflation des jeweiligen Landes gekoppelt sind und sich das positiv auf die Einnahmen und vielleicht auch auf den Wert des Anteils auswirken wird?

Philippe Cervesi, Head of Real Estate der CORUM-Gruppe:

Beim Thema Inflation gibt es zwei wichtige Dinge zu unterscheiden.

Einerseits haben Sie recht, dass die Mietverträge je nach Land und Inflation indexiert werden. Das Problem ist, dass in einer großen Mehrheit der Länder die Indexierungsklauseln einen sogenannten "Cap" haben. Das bedeutet, dass Ihre Miete zwar indexiert ist, aber nicht über 2 oder 3 % hinausgehen wird. Wenn Sie also eine Inflation haben, die auf 4 oder 5 Prozent geht, verlieren Sie Geld. Diversifizierung ist deshalb enorm wichtig, denn wenn man z. B. Polen oder England als Beispiel nimmt, kommt es regelmäßig vor, dass die Indexierung weit über 6 oder 7 % liegt. Wir haben zum Beispiel unsere polnischen Mieter mit mehr als 6 % indexiert, weil die Inflation dort hoch ist und es in den Mietverträgen keine Begrenzung gibt. Also grundsätzlich lautet die Antwort auf Ihre erste Frage „ja“, aber mit Vorsicht. Frankreich ist zum Beispiel ein Land, in dem die Indexierung der Mieten eher niedrig ist. Das ist in England überhaupt nicht der Fall, wo man manchmal 5 bis 8 % vereinbaren kann. Dies ist der erste Punkt.

In der Realität schützt die Indexierung Sie jedoch nicht wirklich vor der Inflation. Das Einzige, was Sie wirklich schützt, ist Ihr Kaufpreis. Denn was passiert, wenn es eine hohe Inflation gibt? Alles wird teurer, also steigen die Zinssätze. Was passiert, wenn die Zinssätze wieder steigen? Die Immobilienrenditen steigen zwangsläufig, da die Immobilienrendite nur eine Risikoprämie im Vergleich zu den Geldkosten ist. Wenn Sie also für ein Gebäude im Stadtzentrum von Paris 3 % zahlen, während Ihr Zinssatz bei 1 % liegt, ist das kein Problem. Aber wenn Ihr Zinssatz auf 2 % steigt, steigt der Wert Ihres Gebäudes auf 4 %, was bedeutet, dass Sie 25 % des Wertes verloren haben. Das Einzige, was Sie also wirklich vor der Inflation schützt, ist Ihr Zinssatz beim Kauf. Wenn Sie zu 8 % gekauft haben und eine Schwankung von 100 Basispunkten haben, werden Sie zwischen 5 und 7 % des Wertes verlieren. Aber es wird immer noch viel weniger weh tun, als wenn Sie zu 3 % gekauft hätten. In diesem Fall haben Sie völlig Recht damit, dass die Inflation zu einer Chance werden kann. Denn wenn die Zinssätze steigen, steigen auch die Renditen und die Preise sinken, weil es weniger Käufer auf dem Markt gibt. Und wenn die Preise sinken, ergeben sich natürlich Chancen und man wird nicht zögern, sie zu nutzen.

Frédéric Puzin, Gründer und CEO von CORUM:

Um die Ausführungen von Philippe zu ergänzen: Das eigentliche Thema der Inflation bei Ihrem Immobilienfonds ist nicht so sehr die Tatsache, dass das Geld durch den allgemeinen Preisanstieg an Wert verliert, da sich die Mieten insgesamt anpassen werden. Das eigentliche Thema ist, dass Staaten versucht sein könnten, diese Inflation einzudämmen, also den Preis des Geldes zu erhöhen. Eine Erhöhung des Geldpreises hat jedoch mehrere Konsequenzen.

Die erste ist, dass Länder sich noch teurer verschulden werden, denn wir alle wissen, wie hoch unsere Staaten verschuldet sind. Sie müssen also nicht unbedingt Zinsen zahlen. Aber die große Auswirkung ist vor allem die, dass Sie das bereits investierte Kapital angreifen werden, da die Renditeerwartungen viel höher sein werden. Sie werden auch weniger neues Geld erhalten, da Schulden teurer werden, was wiederum weniger Investoren bedeutet. Ganz automatisch wird all dies dazu beitragen, dass die Preise sinken. Die Sorge gilt also eher dem bestehenden Vermögen, weshalb wir auf den Märkten immer eine extrem vorsichtige Einkaufspolitik verfolgt haben. Das heißt, sobald es eine Überhitzung gab, haben wir uns immer geschützt und sind eher dorthin gegangen, wo es Marktdruck gab. Zum Beispiel in England oder Kanada, als die Währung dort schwach war – dadurch haben wir uns geschützt, bzw. abgesichert.  

Das schafft jetzt neue Möglichkeiten. Aber letztendlich würde die Entscheidung der Länder, die anderen Zinssätze zu erhöhen - und wir sehen, dass sie versuchen, sie ganz langsam zu erhöhen -, viele andere Auswirkungen auf ihre eigenen Haushalte, ihre eigene Finanzierung und die Verlangsamung der Wirtschaft haben. Das bedeutet, dass wir vielleicht in eine Phase eintreten, in der wir eine hohe Inflation sehen, die Zinssätze aber trotzdem relativ niedrig bleiben - und dann wissen wir nicht, was passieren kann. Wir befinden uns wirklich in einer seltsamen Zeit. Wir kommen aber auch aus einer eigenartigen Zeit, in der Geld nicht verzinst wurde, sondern schlimmer noch, man musste dafür bezahlen, dass sein Geld angelegt wurde. In einer Zeit, in der die Inflation an einem nagt, ohne dass die Zinssätze Ihnen eine Rendite bringen können.

Die Immobilienfonds, die wir in den letzten zehn Jahren geschaffen haben, werden einen gewaltigen Schutzwall bilden, denn da sie sehr hohe Renditen erzielen, sind sie eine Form des immanenten Schutzes vor der Inflation.