Warum sollte man seine SCPI-Anteile lange halten?
SCPI-Anteile zu kaufen ist ein bisschen wie das Pflanzen eines Obstbaums. In den ersten Jahren gießt man und wartet. Die Ernte kommt nicht sofort. Und wenn man den Baum nach zwei Jahren wieder ausreißt, wird man nie Früchte sehen. Die Logik ist bei der indirekten Immobilienanlage ("pierre-papier") genau dieselbe: Die Haltedauer ist oft die wichtigste Voraussetzung für eine gute Performance.
Ausgabeaufschlag und Rücknahmewert: Den anfänglichen Unterschied verstehen
Wer SCPI-Anteile zeichnet, kauft und verkauft sie nicht zum selben Preis. Bei CORUM Origin beispielsweise wird ein Anteil zu 1.135 € erworben. Möchte man seine Anteile wieder verkaufen, erhält man den sogenannten Rücknahmewert zum Zeitpunkt des Verkaufs, also 999,21 € am 25. Mai 2026 (Quelle: scpi-lab.com, Daten vom 25.05.2026). Die Differenz von 135,79 € pro Anteil entspricht der Zeichnungsgebühr, die 11,96 % des Kaufpreises ausmacht. Es handelt sich um einen strukturellen Unterschied, den wir transparent kommunizieren und der in den Informationsunterlagen der SCPI dokumentiert ist.
An dieser Stelle lohnt es sich, bestimmte Modelle genauer zu betrachten, die mit Einstiegsgebühren nahe null werben. Was die Anbieter dieser Angebote nicht immer klar kommunizieren: Die Gebühren verschwinden nicht, sondern verlagern sich an anderer Stelle, etwa in höhere Verwaltungsgebühren, Veräußerungsgebühren, Akquisitionsgebühren oder andere weniger sichtbare Posten. Das wirtschaftliche Ergebnis für den Anleger ist nicht unbedingt besser.
Bei CORUM Origin ist die Zeichnungsgebühr bereits im Anteilspreis beim Erwerb enthalten, ohne zusätzliche Rückgabegebühren beim Verkauf. Alles ist vom ersten Tag an transparent. Diese Transparenz hebt jedoch die wirtschaftliche Realität nicht auf: Damit Gewerbeimmobilienfonds nach französischem Recht rentabel sind, müssen die im Laufe der Zeit potenziell erhaltenen Ausschüttungen diesen anfänglichen Unterschied ausgleichen und schließlich übertreffen.
Der kumulative Effekt potenzieller Ausschüttungen: ermöglicht durch den langen Anlagehorizont
Einer der wichtigsten Vorteile von SCPIs, wie es auch CORUM Origin und CORUM XL sind, liegt in der Regelmäßigkeit ihrer potenziellen Ausschüttungen, die monatlich oder vierteljährlich erfolgen. CORUM Origin hat seit seiner Gründung im Jahr 2012 jeden Monat Ausschüttungen vorgenommen – vergangene Ausschüttungen sind jedoch keine Garantie für künftige. Diese vierzehn Jahre aufeinanderfolgender Ausschüttungen haben es den ersten Anlegerinnen und Anlegern ermöglicht, ihre anfänglichen Kosten deutlich zu amortisieren: Die interne Rendite (IRR) (1) seit Gründung von CORUM Origin beträgt 6,94 % (Quelle: corum.fr, Daten Q1 2026, ohne individuelle Besteuerung). Diese Zahl beinhaltet die bereits beim Einstieg angefallenen Zeichnungsgebühren. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.
Um dieses Ergebnis in einen Kontext zu setzen: Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite des gesamten SCPI-Marktes lag 2025 bei 4,91 % (Quelle: ASPIM, Q4 2025, über meilleurescpi.com).
Es sei daran erinnert, dass vergangene Wertentwicklungen keine Rückschlüsse auf künftige Entwicklungen zulassen und dass jede SCPI-Anlage ein Kapitalverlustrisiko und variable Erträge birgt. Für Gesellschafter, die die Haltedauer eingehalten haben, bildete der kumulative Effekt der Ausschüttungen jedoch die Grundlage ihrer Gesamtperformance. Umgekehrt reduziert ein vorzeitiger Ausstieg die tatsächliche IRR mechanisch: Die anfänglichen Gebühren hatten keine Zeit, durch alle potenziell erzielten Ausschüttungen absorbiert zu werden.
Wie lange dauert es, den Break-even-Punkt zu erreichen?
Um zu verstehen, wie diese Amortisierung im Zeitverlauf funktioniert, lohnt sich ein Blick auf die jährliche Ausschüttung. Die Brutto-Ausschüttungsrendite (TD) (2) von CORUM Origin lag im Jahr 2025 bei 6,50 %, also 73,80 € pro Anteil (Quelle: corum.fr, Daten Q1 2026). Hinweis: Die TD ist ein Jahresindikator für 2025; die oben genannte IRR misst die Gesamtrentabilität seit Gründung (2012) und deckt damit einen anderen Zeitraum ab – beide Indikatoren sind nicht direkt miteinander vergleichbar.
Setzt man die 135,79 € Gebühren ins Verhältnis zur jährlichen Ausschüttung, ergibt sich ein theoretischer Break-even-Punkt von weniger als zwei Jahren – vorausgesetzt, der Rückverkaufspreis bliebe konstant, was nicht garantiert ist. Diese vereinfachte Rechnung lässt jedoch eine wesentliche Realität außer Acht: Der Rücknahmewert kann sich im Laufe der Zeit sowohl nach oben als auch nach unten entwickeln, ebenso wie die Performance, abhängig von Immobiliengutachten und Marktbedingungen.
Genau deshalb empfiehlt die Autorité des marchés financiers (AMF) - das Pendant zur österreichischen FMA - eine Mindesthaltedauer von 8 bis 10 Jahren für diese Art von Anlage, um die Immobilienzyklen vollständig zu berücksichtigen.
Kein Gewinnvortrag: eine strukturelle Entscheidung bei CORUM
Bei CORUM werden die Ergebnisse vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet. Die SCPI praktiziert keinen Gewinnvortrag, also das Einbehalten eines Teils der Ausschüttungen, um künftige Ausschüttungen künstlich zu glätten. Manche SCPI am französischen Heimatmarkt dieser Fondsart bilden solche Reserven, was auf den ersten Blick beruhigend erscheinen mag. Dieser Mechanismus begünstigt in Wirklichkeit jedoch Neueinsteiger auf Kosten der bereits vorhandenen Anlegerinnen und Anleger, die ihr laufendes Einkommen für die Finanzierung künftiger Ausschüttungen reduziert sehen. Bei CORUM erhalten die vorhandenen Investorinnen und Investoren den vollen Betrag, den das Immobilienportfolio erwirtschaftet, einschließlich der Gewinne aus Immobilienverkäufen, ohne verdeckte Rücklagenbildung.
Der Zinseszinseffekt: auch für Direktinvestoren nutzbar
Wer seine potenziellen Ausschüttungen nicht entnimmt, sondern regelmäßig reinvestiert, um neue SCPI-Anteile zu erwerben, profitiert vom Zinseszinseffekt: Die Ausschüttungen eines Jahres können in den Folgejahren selbst Ausschüttungen generieren.
Über einen Horizont von zehn oder zwanzig Jahren kann diese Abfolge dazu beitragen, den Gesamtwert der Anlage erheblich zu steigern, vorausgesetzt, die Erträge bleiben langfristig stabil, was niemals garantiert ist und den Entwicklungen der Immobilienmärkte unterliegt.
Frühzeitig aussteigen: Was es wirklich kostet
Wer seine SCPI-Anteile in den ersten Jahren verkauft, häuft zwei verschiedene Risiken an: die Zeichnungsgebühr nicht durch die potenziell erhaltenen Ausschüttungen amortisiert zu haben und seine Anteile in einem potenziell ungünstigen Marktumfeld zu veräußern. Zur Erinnerung: Immobilien sind keine lineare Anlage. Gutachterwerte schwanken, Zinssätze beeinflussen Bewertungen, Mietmärkte durchlaufen Phasen der Anspannung und Entspannung.
Gesellschafter, die mit einem Horizont von zehn oder mehr Jahren investiert haben, befinden sich in der Regel in einer ganz anderen Position als jene, die schnell wieder aussteigen wollten.
Hinter der Frage der Haltedauer verbirgt sich eine grundlegende Anlagelogik:
Ein SCPI ist nicht dafür konzipiert, in wenigen Monaten eine Performance zu erzielen. Die Laufzeit ist ein wichtiger Hebel, um potenzielle Rentabilität zu erzielen. Die anfänglichen Gebühren amortisieren sich, die potenziellen Ausschüttungen akkumulieren sich und das Durchlaufen von Immobilienzyklen kann letztendlich die belohnen, die einen langen Atem beweisen - immer ein qualitativ hochwertiges Management und ein zufriedenstellendes Ausschüttungsniveau vorausgesetzt.
(1) Der interne Zinsfuß (IRR) misst die Rentabilität einer Investition über einen bestimmten Zeitraum. Er berücksichtigt ausgeschüttete Dividenden, Kursveränderungen des Anteils sowie vom Anleger getragene Zeichnungs- und Verwaltungsgebühren. Zudem trägt er der Tatsache Rechnung, dass sich der Geldwert im Laufe der Zeit verändert: Ein Euro ist heute mehr wert als ein Euro in einem Jahr, da dieser Euro sofort reinvestiert werden und so weitere Erträge erzielen kann.
(2) Ausschüttungsrendite (TD): definiert als die Bruttodividende vor französischen und ausländischen Abgaben (die von dem SCPI im Namen des Partners gezahlt werden), gezahlt für das Jahr N (einschließlich außerordentlicher Zwischenzahlungen und des Anteils am ausgeschütteten Kapitalgewinn, 0,57 % für CORUM Origin im Jahr 2025), dividiert durch den Bezugspreis des Anteils am 1. Januar des Jahres N.
Jährliche Gesamtrendite: definiert als die gezahlte Rendite, erhöht oder verringert um die Differenz zwischen dem Bezugspreis am 1. Januar des Jahres n+1 und dem Bezugspreis am 1. Januar des Jahres n, dividiert durch den Bezugspreis des Anteils am 1. Januar des Jahres N.
Immobilienanlage: Empfohlene Haltedauer: 8–10 Jahre, keine Rendite- oder Performancegarantie, Risiko von Kapitalverlusten und Währungsschwankungen. Erträge von der Entwicklung der Immobilienmärkte und der Wechselkurse abhängig und nicht garantiert. Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.
CORUM Origin ist ein SCPI, der von CORUM Asset Management verwaltet wird. CORUM Origin, SCPI-Visum Nr. 19-10 der AMF vom 28. Mai 2019. CORUM Asset Management, 1 rue Euler, 75008 Paris. AMF-Zulassung GP-11000012 vom 14. April 2011. Weitere Informationen sowie Statuten, Prospekte, Basisinformationsblätter, Jahresberichte und Quartalsberichte stehen kostenlos auf www.corum-investments.at zur Verfügung.