Von Paris bis Tokio: Warum steigen die Zinsen im September überall wieder an?
Im September haben mehrere Zentralbanken ihre Zinsen angehoben. Diese Entwicklung ist weltweit zu beobachten, hat jedoch nicht nur eine einzige Ursache. Inflation, Energiepreise und Staatsverschuldung spielen dabei eine Rolle. In Frankreich werden die Leitzinsen nicht in Paris festgelegt. Die Europäische Zentralbank gibt die Richtung für die Eurozone vor. Dennoch sind die Finanzierungskosten des französischen Staates deutlich gestiegen. Für einen Sparer, der in SCPI investiert, stellt sich die Frage: Ist dieser Zinsanstieg riskant oder kann er neue Kaufgelegenheiten im Immobilienbereich schaffen?
Eine weltweite Entwicklung, vier unterschiedliche Entscheidungen
Innerhalb weniger Tage hat sich der Ton der Entscheidungen auf mehreren Kontinenten gewandelt.
| Region | Entscheidung vom September | Gültigkeitsdatum |
|---|---|---|
| Eurozone | Die EZB erhöht ihre drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte. Der Einlagensatz steigt von 2,25 % auf 2,50 %, der Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte von 2,40 % auf 2,65 % und der Zinssatz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität von 2,65 % auf 2,90 %. (1) | 16.09.2026 |
| USA | Die Fed hebt ihre Zinssätze um 0,25 Prozentpunkte von 3,75 % auf 4 % an. (2) | 16.09.2026 |
| Japan | Die Bank von Japan hebt ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte von etwa 1 % auf 1,25 % an. (3) | 24.09.2026 |
| Frankreich | In Frankreich werden die Leitzinsen von der EZB für den gesamten Euroraum festgelegt. (4) |
Für die SCPI ergeben sich zwei sehr unterschiedliche Situationen
Der Zinsanstieg hat nicht für alle SCPI die gleichen Auswirkungen. Alles hängt von ihrer verfügbaren Liquidität und ihrer Kreditaufnahme ab.
Wenn eine SCPI auf Kredite angewiesen ist
Um eine Immobilie zu erwerben, kann eine SCPI einen Kredit aufnehmen. Wenn die Zinsen jedoch steigen, erhöhen sich die Finanzierungskosten für Neuakquisitionen. Die SCPI muss dann einen größeren Teil ihrer liquiden Mittel für die Zahlung der Zinsen aufwenden. Sie kann daher weniger Immobilien kaufen, abwarten oder den Preis, den sie zu zahlen bereit ist, neu verhandeln.
Der Zinsanstieg kann auch bereits aufgenommene Kredite betreffen. Wenn bestimmte Finanzierungen auf einem variablen Zinssatz basieren, steigen ihre Finanzierungskosten, wenn die Zinsen steigen. Die SCPI verfügt dann über weniger Spielraum, um potenzielle Erträge in Form von Dividenden an ihre Gesellschafter auszuschütten.
Zwar stellt die Aufnahme von Fremdkapital eine Hebelwirkung dar. Sie kann die Gewinne verstärken, wenn der Wert der Immobilien steigt. Aber sie kann auch die Verluste vergrößern, wenn der Immobilienmarkt nachgibt. Ein Zinsanstieg kann sich daher sowohl auf die Kosten künftiger Akquisitionen als auch auf das finanzielle Gleichgewicht bestehender Kredite auswirken.
Beachten Sie, dass diese Kreditaufnahme bestimmten Rahmenbedingungen unterliegt. Artikel 422-225 der Allgemeinen Vorschriften der französischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (Autorité des marchés financiers) sieht vor, dass die Gesellschafterversammlung einen Höchstbetrag für Kredite festlegt, der mit der Rückzahlungsfähigkeit der SCPI vereinbar ist. (6)
Die Zeiten werden somit schwieriger für SCPIs, die über wenig Liquidität verfügen und bei ihren Investitionen stark auf Kredite angewiesen sind. Letztere müssen mit höheren Finanzierungskosten, einer geringeren Kaufkraft und – im Falle von Krediten mit variablem Zinssatz – möglicherweise steigenden Finanzaufwendungen zurechtkommen.
Wenn eine SCPI über Liquidität verfügt
Anders sieht die Situation bei SCPI aus, die über verfügbare Barmittel verfügen. Diese sind weniger auf Kredite angewiesen und können weiterhin Immobilien erwerben, während andere Käufer manchmal gezwungen sind, abzuwarten.
Zudem führt der Anstieg der Zinsen tendenziell dazu, dass weniger Käufer in der Lage sind, den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Manche Verkäufer sind dann möglicherweise bereit, ihren Preis nach unten anzupassen. Genau in diesem Moment können sich neue Kaufgelegenheiten ergeben.
Doch ein Preisrückgang reicht nicht aus, um eine Immobilie zu einem Schnäppchen zu machen. Die Lage muss zudem attraktiv sein, die potenziellen Mieten müssen angemessen sein und die Mieter müssen als bonitätsstark gelten. Auch zu erwartende Renovierungsarbeiten und die Mietnachfrage spielen eine Rolle.
Eine SCPI mit ausreichender Liquidität verfügt daher möglicherweise über mehr Verhandlungsspielraum und kann gute Geschäfte abschließen, auch wenn dies die mit Immobilien verbundenen Risiken nicht vollständig beseitigt.
Eine Strategie, die sich bei CORUM bereits beim letzten Zinsanstieg bewährt hat
CORUM hat bereits unter Beweis gestellt, dass es in der Lage ist, von einem durch den Zinsanstieg selektiver gewordenen Immobilienmarkt zu profitieren.
Ein Beispiel? Im Jahr 2023, als sich der Zugang zu Krediten verschärfte und sich zahlreiche Investoren vom Markt zurückzogen, erwarb die SCPI CORUM Origin in Amsterdam das vollständig an PwC vermietete Gebäude Westgate I für fast 90 Millionen Euro. Diese Akquisition wies eine Anschaffungsrendite (7) von 10,37 % (5) , ein für eine Immobilie dieser Art besonders hohes Niveau.
Insgesamt investierten die CORUM Gewerbeimmobilienfonds im Jahr 2023 rund 1 Milliarde Euro in 25 Immobilien (8). Ihr hohes Mittelaufkommen verschaffte ihnen in der Tat die Möglichkeit, massiv zu investieren und dabei nur in sehr begrenztem Umfang auf Kredite zurückzugreifen. Das Ergebnis: Sie konnten echte Kaufgelegenheiten nutzen, zu einer Zeit, als der Wettbewerb weniger stark und die potenziellen Renditen höher waren.
Ist der Zinsanstieg für SCPI-Anleger eine gute oder eine schlechte Nachricht?
Die Antwort hängt von der jeweiligen Situation der einzelnen SCPI ab:
- Für eine SCPI, die ihre Käufe hauptsächlich über Kredite finanzieren muss, kann der Zinsanstieg die Akquisitionen erschweren.
- Für eine SCPI, die über Liquidität verfügt, kann dies Verhandlungsspielraum eröffnen und bestimmte Käufe zu günstigeren Preisen erleichtern.
Der Zinsanstieg ist also an sich weder eine gute noch eine schlechte Nachricht. Er verändert die Spielregeln des Marktes.
Von Paris bis Tokio steigen die Zinsen aus unterschiedlichen Gründen, haben aber dieselbe Auswirkung: Geld wird teurer.
Für die SCPI entsteht durch diese Situation eine Kluft zwischen denjenigen, die Kredite aufnehmen müssen, um zu investieren, und denen, die bereits über Liquidität verfügen. Bei den Ersteren können sich die Projekte verlangsamen. Die Letzteren können von einem weniger wettbewerbsintensiven Markt profitieren, um bestimmte Immobilien zu verhandeln.
(1) EZB, Beschluss vom 10.09.2026 – https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.en.html
(2) Fed, Pressemitteilung vom 16.09.2026 – https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260916a.htm
(3) Bank von Japan, Beschluss vom 18.09.2026 – https://www.boj.or.jp/en/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260918a.pdf
(4) Reuters, 11. und 15.09.2026 – https://www.reuters.com/world/france-trims-growth-forecast-says-finance-minister-2026-09-11/
(5) CORUM, CORUM Origin-Jahresbericht 2023, Angaben zum Erwerb der Immobilie Westgate I in Amsterdam, die für knapp 90 Millionen Euro mit einer Rendite zum Erwerbszeitpunkt von 10,37 % erworben wurde – https://www.corum.fr/sites/default/files/ 2024-05/Jahresbericht%20CORUM%20Origin%202023.pdf
(6) Um eine Immobilie zu erwerben, kann eine SCPI Kredite aufnehmen, und zwar bis zur gesetzlichen Obergrenze von 40 % des Gutachterwerts ihrer Immobilien zuzüglich der eingeworbenen Mittel abzüglich noch nicht investierter Kosten.
(7) Immobilienrendite zum Zeitpunkt des Erwerbs, entsprechend der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie einschließlich aller Kosten. Die Rendite zum Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt nicht die Kosten der SCPI und sagt nichts über deren jährliche Wertentwicklung aus.
(8) CORUM Origin, CORUM XL-Jahresbericht 2023 – https://www.corum-investments.at