In eine Wohnung oder einen SCPI investieren? Die wesentlichen Unterschiede

Eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten oder in Anteile in einen CORUM SCPI (Immobilienfonds nach französischem Recht) investieren: Beide Wege führen in den Immobilienbereich, allerdings auf sehr unterschiedlichen Pfaden. Der erste erfordert Zeit, Verfügbarkeit und ein beträchtliches Kapital. Bei der zweiten Variante wird in Gewerbeimmobilien investiert und die Verwaltung an ein spezialisiertes Unternehmen übertragen, wofür spezifische Kosten und Risiken anfallen. Welche dieser beiden Optionen die bessere ist, darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort. Es gibt Anlegerprofile, Ziele und Rahmenbedingungen, die von Person zu Person variieren.

1. Die Einstiegsschwelle: Große Unterschiede hinsichtlich des Kapitalbedarfs

Der Kauf einer Wohnung setzt in der Regel voraus, dass mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht werden, hinzu kommen Kaufnebenkosten – darunter Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), Notarhonorar sowie gegebenenfalls Maklergebühren – die sich insgesamt auf rund 9 bis 12 % des Kaufpreises belaufen können und oft auch Renovierungskosten. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro kann die Anfangsinvestition daher schnell 30.000 bis 45.000 Euro übersteigen.

Ein SCPI funktioniert nach einem völlig anderen Prinzip. Je nach Verwaltungsgesellschaft ist es möglich, bereits ab einigen hundert Euro zu investieren. Diese niedrige Einstiegsschwelle ermöglicht es Investoren mit unterschiedlichen finanziellen Verhältnissen, sich ein Immobilienvermögen aufzubauen, ohne über ein erhebliches Kapital zu verfügen. Dies ist einer der grundlegendsten Unterschiede zwischen den beiden Ansätzen.

2. Die Verwaltung: Delegiert oder selbst übernommen?

Eigentümer einer Mietwohnung zu sein, bedeutet, sich auf eine recht zeitaufwändige Aufgabe einzulassen: einen Mieter zu betreuen, eine Eigentümergemeinschaft, eventuell eine Agentur und eine Reihe kleinerer oder größerer unvorhergesehener Ereignisse. Wasserlecks, ausstehende Mieten, Instandsetzungsarbeiten zwischen zwei Mietern… Die direkte Verwaltung ist kein Kinderspiel, selbst für einen erfahrenen Vermieter.

Ein SCPI überträgt diese Verantwortung einer von der französischen Finanzaufsichtsbehörde AMF (Autorité des marchés financiers) zugelassenen Verwaltungsgesellschaft – einem regulierten Rahmen innerhalb der Europäischen Union.

Die Anleger müssen keine operativen Entscheidungen treffen. Diese vollständige Übertragung hat jedoch ihren Preis: Verwaltungsgebühren, die von den potenziellen Erträgen abgezogen werden und die potenziellen Dividenden für die Anteilseigner automatisch verringern.

3. Diversifizierung: Eine Einzelimmobilie vs. ein Immobilienportfolio

Der Besitz einer Wohnung bedeutet, das gesamte Immobilienrisiko auf einen einzigen geografischen Standort und eine einzige Immobilienart zu konzentrieren. Wenn das Stadtviertel an Wert verliert oder der Mieter auszieht und die Wohnung mehrere Monate lang leer steht, bricht die Rendite ein.

Ein SCPI streut dieses Risiko, indem er in Dutzende oder sogar Hunderte von Immobilien investiert, die über verschiedene Märkte und manchmal sogar über mehrere Länder verteilt sind. Diese sektorale und geografische Diversifizierung mildert die Auswirkungen eines Mietausfalls oder der Wertminderung einer einzelnen Immobilie. Die CORUM-SCPIs investieren ausschließlich in gewerbliche Immobilien und überwiegend außerhalb Frankreichs, wodurch man von ausländischen Gewerbemietverträgen profitieren kann, die sich über ein weitläufiges Gebiet erstrecken.

4. Liquidität: Eine Immobilie verkaufen oder Anteile veräußern

Der Verkauf einer Wohnung nimmt Zeit in Anspruch. Zwischen der Beauftragung des Maklers, den Besichtigungen, dem Vorvertrag und der endgültigen Unterzeichnung beim Notar muss man selbst unter den besten Marktbedingungen mit mehreren Monaten rechnen.

Auch SCPI-Anteile sind wenig liquide. Der Sekundärmarkt (d. h. der Markt, auf dem bereits im Umlauf befindliche Anteile weiterverkauft werden) variiert je nach Verwaltungsgesellschaft, und bei einer hohen Nachfrage nach Rücknahmen können sich die Fristen in die Länge ziehen.

Keine der beiden Anlagen sollte als kurzfristig liquide angesehen werden: Auch wenn der Ausstiegsprozess unterschiedlich ist, sind beide auf eine langfristige Haltedauer ausgelegt, idealerweise über 8 bis 10 Jahre hinaus.

5. Die Besteuerung: Ähnliche Regelungen, aber wichtige Nuancen

Die Einkünfte aus einer unvermieteten Wohnung fallen unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen dem individuellen Einkommensteuersatz des Anlegers – der in Österreich progressiv gestaffelt ist und bis zu 55 % betragen kann. Der Abzug der tatsächlichen Aufwendungen (Kreditzinsen, Renovierungsarbeiten, Grundsteuer, Versicherungen) kann die Steuerlast verringern, doch bleibt die Regelung für hochbesteuerte Steuerzahler insgesamt belastend.

Die potenziellen Dividenden einer SCPI unterliegen grundsätzlich derselben Regelung. Im Ausland investierte SCPI können aufgrund der von Österreich mit den jeweiligen Investitionsländern sowie mit Frankreich abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) von einer steuerlichen Sonderbehandlung profitieren. Die konkrete steuerliche Situation hängt dabei von den jeweiligen Ländern ab, in denen die SCPI investiert ist, und sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater geprüft werden.

6. Die potenzielle Rendite: Ein Vergleich, der mit Bedacht anzustellen ist

Um die Rendite einer vermieteten Wohnung mit der einem SCPI zu vergleichen, darf man sich nicht nur auf den angegebenen Prozentsatz beschränken. Bei der direkten Vermietung von Immobilien geht die Analyse oft von der Bruttorendite aus: der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Diese Zahl muss jedoch angepasst werden, um Anschaffungskosten, Grundsteuer, nicht umlegbare Nebenkosten, Renovierungsarbeiten, Versicherungen, eventuelle Verwaltungskosten, Leerstand und die Besteuerung zu berücksichtigen. Die tatsächlich aussagekräftige Rendite ist daher eher eine kostenbereinigte oder sogar steuerbereinigte Rendite.

Bei einem SCPI sieht die Sache anders aus. Der am häufigsten verwendete Indikator ist die Ausschüttungsquote, die die im Laufe des Jahres ausgeschütteten Dividenden ins Verhältnis zum Anteilspreis setzt. Sie gibt einen Hinweis auf das potenzielle Einkommen, das der SCPI erwirtschaftet, sagt aber nicht alles aus: Er versteht sich in der Regel abzüglich der Verwaltungsgebühren der SCPI, jedoch vor Steuern, und berücksichtigt nicht immer die Entwicklung des Anteilswerts, die Zeichnungsgebühren oder die Wartezeit bis zur Gewinnbeteiligung. Um die Gesamtperformance zu beurteilen, muss man daher auch die Zahlen über einen langen Zeitraum sowie die Wertentwicklung des Anteils im Laufe der Zeit betrachten.

7. Die Kosten: Vergleichen Sie die insgesamt anfallenden Kosten

Der Kauf einer Wohnung ist mit erheblichen Kosten verbunden: Notarkosten, eventuell Maklergebühren, Grundsteuer, Wohnungseigentumsgebühren, laufende Instandhaltungskosten...

Auch bei einem SCPI fallen verschiedene Kosten an: Zeichnungsgebühren (in der Regel zwischen 8 und 12 % je nach Gesellschaft, die bei Zeichnung erhoben oder im Anteilspreis enthalten sind), jährliche Verwaltungsgebühren, die von den Erträgen abgezogen werden und manchmal Veräußerungsgebühren. Um die tatsächlichen Kosten jeder Option zu bewerten, ist es ratsam, diese Modelle insgesamt und über die voraussichtliche Haltedauer hinweg zu vergleichen.

8. Die Übertragung: Zwei vermögensrechtliche Ansätze

Die Übertragung einer Wohnung an die Erben folgt den allgemeinen erbrechtlichen Regeln. In Österreich gibt es keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer im eigentlichen Sinne, allerdings können bei der Übertragung von Immobilien Grunderwerbsteuer sowie die Grundbucheintragungsgebühr anfallen, deren Bemessungsgrundlage sich nach dem Grundstückswert richtet. Bei einer vorzeitigen Übertragung zu Lebzeiten durch Schenkung gelten dieselben Abgaben. Die Unteilbarkeit einer Immobilie kann zudem die gerechte Aufteilung unter mehreren Erben erschweren.

Die Anteile an einem SCPI haben hingegen einen geringen Wert pro Anteil, was eine gerechte Aufteilung unter mehreren Erben erleichtert. Dies ist eine vermögensrechtliche Flexibilität, die direkte Immobilienanlagen aufgrund ihrer unteilbaren Natur nicht in gleichem Maße bieten.

9. Der Anlagehorizont: In jedem Fall eine langfristige Veranlagung

Weder die Mietwohnung noch ein SCPI sind kurzfristige Anlagen. Bei physischen Immobilien dauert es mehrere Jahre, bis sich die Anschaffungskosten amortisiert haben und eine echte Rendite erzielt wird.  

Das Gleiche gilt für Immobilienfonds: Diese Übereinstimmung beim Zeithorizont verdeutlicht das Wesentliche: Eine Investition in Immobilien, in welcher Form auch immer, setzt voraus, dass man sein Kapital nicht schnell wieder benötigt. Es handelt sich um eine langfristige Vermögensentscheidung.

Wohnung oder SCPI: Für jedes Anlegerprofil die passende Lösung

Diese beiden Ansätze der Immobilieninvestition haben zwar dieselbe Grundlage, richten sich jedoch an ganz unterschiedliche Anlegerprofile. Der direkte Immobilienerwerb bietet vollständige Kontrolle, eine manchmal als beruhigend empfundene Greifbarkeit und die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie durch Renovierungsarbeiten zu steigern. Die SCPI ermöglicht den Einstieg in Gewerbeimmobilien mit einem geringen Einstiegsbetrag, einer vollständig ausgelagerten Verwaltung (gegen Gebühr) und einer sofortigen Diversifizierung.

Letztendlich kommt es vor allem auf die Übereinstimmung zwischen der gewählten Lösung, dem Profil des Anlegers und seinem Vermögenshorizont an. Vor jeder Entscheidung ist eine individuelle Beratung der beste Wegweiser. 

Immobilienanlage: Empfohlene Haltedauer: 8–10 Jahre, keine Rendite- oder Performancegarantie, Risiko von Kapitalverlusten und Währungsschwankungen. Erträge von der Entwicklung der Immobilienmärkte und der Wechselkurse abhängig und nicht garantiert. Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.

Vor jeder Investmententscheidung ist es ratsam, die vorgeschriebenen Informationsunterlagen (Basisinformationsdokument, Prospekt) auf der Website der Verwaltungsgesellschaft zu lesen und sich an einen Finanzberater zu wenden, um zu prüfen, ob die Anlage für die persönliche Situation geeignet ist.