Börsen-Kurier: Werden viele Investmentchancen sehen
Börsen-Kurier, Patrick Baldia: Herr Puzin, welche Folgen wird die aktuelle Coronakrise für den europäischen Immobilieninvestmentmarkt haben?
Fréderic Puzin: Einige Marktteilnehmer könnten durchaus in Schwierigkeiten geraten. Vor allem solche, die vor der Krise nicht vorsichtig waren bzw. zu hohe Risiken eingegangen sind - etwa indem sie mit zu viel Leverage Immobilien gekauft haben. Sie könnten nun unter Verkaufsdruck geraten. Dasselbe gilt für Investoren, die in den vergangenen Wochen viel Geld am Aktienmarkt verloren haben und jetzt dringend Cash benötigen. Weiters könnte auch das Investoreninteresse an einigen Marktsegmenten, die von der Krise besonders betroffen sind, wie etwa Retail- oder Hotelimmobilien, stark zurückgehen.
Börsen-Kurier: Sehen Sie die Situation insgesamt eher pessimistisch oder optimistisch?
Puzin: Wir versuchen weder zu optimistisch noch zu pessimistisch zu sein, sondern realistisch zu bleiben. Nichtsdestotrotz blicken wir sehr zuversichtlich in die Zukunft. Wir werden in den kommenden Monaten und Jahren sehr viele gute Gelegenheiten sehen. In vielen zuletzt überhitzten Marktsegmenten werden die Preise neu evaluiert werden und sich in Richtung eines realistischeren Niveaus bewegen.
Börsen-Kurier: Wurden Sie schon von Mietern auf Mietaussetzungen bzw. -zinsstundungen angesprochen?
Puzin: Seit dem Beginn der Ausgangssperre haben uns 30 % der Mieter von Gebäuden, die sich im Portfolio unseres Immobilienfonds Corum Origin (ISIN: FR0013 398039) befinden, wegen Anträgen auf Mietaussetzung und -zinsstundung kontaktiert oder uns bezüglich möglicher künftiger Schwierigkeiten informiert.
Börsen-Kurier: Was würde das für das angepeilte jährliche Performance-Ziel des Fonds von 6 %, das in den vergangenen acht Jahren stets übertroffen wurde, bedeuten?
Puzin: Die Anträge auf Mietaussetzung haben einen Anteil von 3,4 % an der Gesamtjahresmiete, jene auf Mietzinsstundung kommen auf 0,9 %. Weiters schätzen wir, dass jene Mieter, die in den kommenden Monaten in Schwierigkeiten geraten könnten einen Anteil von rund 2,6 % an der Gesamtjahresmiete haben. Auf Basis dieser Zahlen würde sich die Jahresperformance auf 5,64 % belaufen. Zur Erinnerung: Für das Vorjahr wurden 6,25 % erreicht.
Börsen-Kurier: Ein anderes Szenario: Wie stark würde die Performance zurückgehen, wenn ein größerer Anteil der Mieter ihre Miete nicht mehr bezahlen kann?
Puzin: Wir haben uns auch mit dieser Frage beschäftigt bzw. Simulationen angestellt. Falls etwa 30 % der Mieter ihre Miete für ein Jahr nicht mehr zahlen würden, so würde die Performance auf 4,4 % zurückgehen. Das mag zwar auf den ersten Blick enttäuschend erscheinen, ich denke aber, dass das gerade in der aktuellen Situation ein recht ansehnliches Ergebnis wäre.
Börsen-Kurier: Sie scheinen also gesprächsbereit zu sein?
Puzin: Wir sind der Überzeugung, dass ein gutes Verhältnis zu den Mietern besonders wichtig ist. Gerade in Krisenzeiten ist ein ehrlicher und offener Dialog mit den Mietern wichtig, um Probleme zu vermeiden.
Börsen-Kurier: Sie haben in der Vergangenheit immer wieder betont, dass ein wesentlicher Eckpfeiler Ihres Erfolges antizyklisches Agieren ist. Schauen Sie sich dementsprechend bereits nach Gelegenheiten um?
Puzin: Wir schauen uns grundsätzlich immer nach interessanten Gelegenheiten um. Das ist jetzt nicht anders als zu Zeiten der Finanzkrise. Es ist allerdings wichtig zu verstehen, dass antizyklisches Investieren ein gewisses Maß an Geduld verlangt. Ich darf Ihnen ein Beispiel nennen: Wir haben im Jahr 2012 in Spanien einige Gelegenheiten wahrgenommen, aber erst nachdem wir vier Jahre gewartet hatten bis die Preise ein vernünftiges Niveau erreichten und eine Markterholung einsetzte.
Börsen-Kurier: Können Investoren derzeit eigentlich Anteile am Corum Origin erwerben?
Puzin: Seit dem Jahr 2016 begrenzen wir die jährlichen Einlagen der Investoren auf in etwa 300 Mio €. Dadurch wollen wir erreichen, dass sich die Anlagesumme auf die Möglichkeiten des Immobilienmarktes beschränkt und weiterhin eine Wertentwicklung erzielt wird, die dem Renditeziel von 6 % entspricht. Vor ungefähr einem Jahr haben wir weniger Gelder angenommen, da wir der Meinung waren, dass der Markt zu heiß gelaufen war. Aktuell kann sehr wohl investiert werden. Wir nehmen sogar so viele Kundengelder auf wie möglich. Alleine heuer waren es mehr als 120 Mio € - nicht um zu investieren, aber um ausreichend Cash zu haben, wenn sich Gelegenheiten ergeben.
Der Immobilienfonds Corum Origin
Der Corum Origin verwaltet aktuell ein Vermögen von fast 2 Mrd€. Investiert ist der offene Immobilienfonds derzeit in 137 Gebäude unterschiedlicher Gewerbeimmobilien- Segmente - konkret Büro (aktueller Anteil: 40 %), Handel (30 %), Hotel (14 %) und Industrie (8 %) - in 13 europäischen Ländern. Die durchschnittliche Dauer der Mietverträge liegt bei 7,95 Jahren, die finanzielle Auslastungsquote bei 98,5 %. Der Corum Origin ist seit dem Vorjahr auch österreichischen Anlegern zugänglich. Der Mindestinvestitionsbetrag liegt bei 1.090 €. Darin sind Kosten und Zeichnungsgebühren enthalten. In den vergangenen acht Jahren konnte jeweils eine durchschnittliche Rendite von mehr als 6 % erzielt werden.