Langfristig orientiert

Offene Immofonds, die primär in Österreich und Deutschland aktiv sind und hierzulande sehr konservativen Rahmenbedingungen unterliegen bringen es derzeit auf ca. 2 bis 3 Prozent. Dafür haben Anleger ein hohes Maß an Sicherheit und diese Anlage ist durchaus empfehlenswert. Höhere Beiträge bieten geschlossene Immofonds. Nach österreichischem Recht fallen darunter auch CORUM Origin und CORUM XL, deren Renditen auf eine Behaltedauer von 10 Jahren im mittleren Szenario auf je 7 bzw. 4,6 Prozent p.a. kommen. Das Besondere dabei liegt in den niedrigen Mindestinvestments. Um genauere Details für die Leser zu generieren, befragte risControl Christopher Kampner, Head of Austria bei CORUM.

Sie bieten nicht börsennotierte offene Immofonds Corum Origin und Corum XL an. Welche genaue Rechtskonstruktion ermöglicht hier Investments für Kleinanleger?

Die rechtliche Ausprägung der Fonds ist eine sogenannte SCPI. Eine "Société Civile de Placement Immobilier" ist eine französische Rechtsform für Immobilienfonds, die es seit 1970 gibt und die sehr strengen staatlichen Auflagen unterliegt. Ihr ausschließlicher Zweck besteht darin, ein Immobilienvermögen zu erwerben und zu verwalten, das Mietzwecken dient. Die Verwaltungsgesellschaft beschafft dafür Mittel von Investoren und zahlt Miet- und Kapitalerträge wiederum an diese aus – und zwar monatlich. Es gibt etwa 180 Fonds dieser Art am Markt. Sowohl CORUM Origin als auch CORUM XL gelten nach österreichischem Recht als geschlossene Fonds. 

Ab welcher Summe können Anleger investieren?

Bei Corum Origin ab 1.090 Euro, bei Corum XL bereits ab 189 Euro. Weitere Zahlungen werden sehr flexibel nach Möglichkeit und Wunsch des Anlegers vereinbart.

Was ist der Unterschied zwischen Corum Origin und Corum XL?

Der wichtigste Unterschied ist, dass CORUM Origin ausschließlich in Ländern der Eurozone investiert, CORUM XL in ganz Europa in- und außerhalb der Eurozone und seit kurzem erstmalig auch in Kanada. 

Warum ist die Rendite bei Corum XL niedriger?

CORUM XL ist der jüngere Fonds und erst seit 2017 am Markt – langfristig wird dieser Fonds aber die höheren Renditen erreichen. Grund dafür ist, dass wir zum einen mehr Möglichkeiten für Immobilienkäufe haben, weil CORUM XL ja nicht nur in Europa, sondern weltweit investiert. Weiters können wir die Vorteile aus verschiedenen Währungen nutzen, sowie ein aktiveres Asset Management betreiben.

Wie oft können diese Fonds gehandelt werden? (tägliche Liquidität?)

Wie bei allen Immobilieninvestments handelt es sich auch bei unseren Fonds um längerfristige und nicht liquide Anlageklassen. Jene Kunden, die das wollten, konnten aber seit Fondsstart immer innerhalb von einigen Bankwerktagen aussteigen. Dennoch können wir nicht garantieren, dass es nicht auch einmal zu einer Wartezeit kommen kann, wenn mehrere Investoren zur gleichen Zeit aussteigen möchten und wir eventuell eine Immobilie veräußern müssen. Wichtig an dieser Stelle: Unsere Fonds sind auf Privatkunden fokussiert und es ist daher eher unwahrscheinlich, dass es zu so einem Szenario kommt, da auch die Anlagebeträge dadurch niedriger sind als bei institutionellen Anlegern.

Wie werden die Fonds besteuert?

Teile der Erträge werden direkt im Fonds versteuert. Den übrigen Anteil der Erträge muss der Investor in seiner Steuererklärung angeben – er unterliegt aber nicht der Einkommensteuerprogression und es findet keine Doppelbesteuerung statt. Nach heutigem Stand der Gesetzgebung beträgt die steuerliche Belastung der Dividenden maximal 27,5 %. In Österreich ist der Steuersatz für dieses Investment aber geringer. Im Jahr 2019 lag er unter 20 %.  

Die Covid 19 Krise wütet, Im Einzelhandel fallen Mieten aus und bei den Büros geht der Trend zum Homeoffice. Trotzdem haben Sie quer durch 13 EU-Länder kaum Leerstand? Was steckt hinter der hohen Auslastung?

Das ist die Kombination aus zwei Schlüsselkomponenten: erstens legen wir bereits im Kaufprozess neuer Objekte größten Wert auf zuverlässige Mieter höchster Bonität –mehr als etwa auf den Standort einer Immobilie. Zweitens liegt die Verwaltung all unserer Immobilien in unseren eigenen Händen. Wir kennen die Bedürfnisse unserer Mieter sehr genau und konnten dadurch ausbleibende Mieten und leerstehende Gebäude auch mitten in der Corona-Krise weitestgehend vermeiden.

Wie stark beeinträchtigt die Covid 19 Krise Ihre Erträge? Besteht das Risiko, dass nach Auslaufen der staatlichen Wirtschaftshilfen es mit den Mietausfällen erst so richtig losgeht? Wie sichern Sie sich dagegen ab?

Aktuell erhalten insgesamt weniger als 3 % unserer Mieter staatliche Wirtschaftshilfen. Das Auslaufen dieser Unterstützungsleistungen ist für uns und die Performance der Fonds somit auch kein echtes Thema. Warum das so ist, ist einfach erklärt: Wir führen vor dem Kauf eines Objekts eine sehr gründliche Analyse unserer Mieter durch. In manchen Fällen verlangen wir auch Kautionen und/oder Bankgarantien. Außerdem sind 99 % unserer Mieter große Unternehmen, die für Staatshilfen gar nicht in Frage kommen und auch nicht auf die öffentliche Hand angewiesen sind. 

Normale offene Immobilienfonds wie Real Invest von der Bank Austria oder Semper Real erwirtschaften maximal zwischen 2 und 3 % p.a., Sie reden von 6% im Basisszenario. Wie machen Sie das?

Wir verfolgen einen strikten opportunistischen Ansatz – das heißt wir investieren, wo andere vielleicht gerade kein Interesse zeigen. Wir nutzen das untere Ende von Zyklen am Immobilienmarkt und kaufen dadurch nicht überteuert ein. Spanien im Jahr 2012 ist ein Beispiel dafür, oder Großbritannien in den vergangenen drei bis vier Jahren. 
Wir erwerben nur genau jene Immobilien, von denen wir uns entsprechende Renditen erwarten. Das ist auch deshalb möglich, weil wir unsere Mittelzuflüsse jährlich limitieren. Wir wollen niemals in Kaufzwang geraten – und das vermeiden wir dadurch. Je nach Marktlage wissen wir, wie viel Geld wir sinnvoll investieren können über das Jahr gesehen. Und dort ziehen wir eine Grenze. 
Zusätzlich ist natürlich die starke Diversifizierung nach Ländern und Branchen relevant, ein sehr intensiver Due-Diligence-Prozess und wie schon erwähnt die In-House Verwaltung unserer Objekte. 
Besonders wichtig: es darf niemals ein Streben nach maximalem Profit für unser Unternehmen oder nach größtmöglichen Mittelzuflüssen geben. Dann wäre so ein Basisszenario nicht möglich, da es über kurz oder lang gezwungenermaßen zu einer Verwässerung des Portfolios käme. 

Wie hoch sind in den europäischen Hauptstädten bei Büros und im Einzelhandel die Mietrenditen? 

Das hängt stark vom Land ab. In EU-Hauptstädten wie Berlin, Paris, London, Amsterdam oder Dublin liegt der Wert in den besten Lagen für Büros bei fast 3 %. Für den Einzelhandel sind es etwa 3,75-4 % und vor Covid-19 waren es sogar unter 3 %. Aber wir sind in diesem Markt nicht sehr präsent, weil er einfach teurer ist, es gibt viel Wettbewerb und niedrigere Renditen. 

Wie stark sind Hotels derzeit im Portfolio gewichtet? Wie sichern Sie sich bei den Hotels gegen Mietausfälle wegen Covid 19 ab?

Bei CORUM Origin sind es aktuell 13 %, und bei CORUM XL nur 1 % des Portfolios. Einige der Hotels gehören zu großen Marken und wir sind hier sehr strikt im Umgang mit ihnen. Dennoch gibt es auch einige kleinere Hotels, die unter der Krise sehr leiden. Bei einigen haben wir bereits zu Beginn zwei Jahre Miete als Kaution genommen und sind somit auf der sicheren Seite. Bei anderen sind Kautionen zwar bereits aufgebraucht und es folgen zeitnah Gespräche mit den Mietern über die weitere Vorgangsweise, aber insgesamt macht uns dieser Bereich keine größeren Sorgen, da der Anteil am Portfolio sehr gering ist.

Wo sehen Sie derzeit das beste Risiko/Ertrags-Verhältnis an den europäischen Immobilienmärkten?

Hier spielen viele Faktoren eine Rolle. In einigen Ländern ist die Krise am Immobilienmarkt insofern nicht angekommen, dass die Preise nach wie vor sehr hoch sind, wie etwa in Deutschland oder Frankreich. Italien und Spanien sind derzeit zum Beispiel deshalb interessant, weil es dort gerade wenige Käufer und Investoren gibt. Auch in Großbritannien sehen wir noch gute Möglichkeiten, auch wenn es nun nicht mehr bei der EU ist. Relevanz hat aber nicht nur das Land, sondern auch die Asset-Klasse. Im Moment wollen alle in Logistik investieren und deshalb ist es teuer. Im Bereich Einzelhandel und Hotel hingegen – oder zum Teil auch Bürogebäude – gibt es derzeit einige gute Möglichkeiten.

Welche Investitionen forcieren Sie aktuell? Könnten Sie diese jüngsten Investitionen anhand mehrerer Beispiele anschaulich illustrieren?

Wir haben gerade 2 Depo-Filialen in Litauen für CORUM Origin gekauft, mit einer hohen Rendite von fast 7,4 % und einem 15-jährigen Mietvertrag. Diese Immobilien waren sehr interessant, weil DIY ein großer Gewinner der Krise ist. Ein weiterer Zuwachs für CORUM Origin ist ein Bürogebäude in Rotterdam mit den Mietern Royal BAM Nederland – Hollands führendem und neuntgrößtem Baukonzern in Europa – und Veolia, einem börsennotierten Unternehmen mit den Geschäftsschwerpunkten in den Bereichen Wasser/Abwasser, Abfallentsorgung und Energieversorgung.
Das Portfolio von CORUM XL wurde kürzlich um ein Bürogebäude in Reading in Großbritannien erweitert. Unter den vier Mietern befinden sich die führende Anwaltskanzlei BDB Pitmans und Boult Wade Tennant, eine führende europäische Kanzlei von Patent- und Markenanwälten.  
Auch in Spanien steht ein Kaufabschluss kurz bevor. 

Welche Anreize bieten Sie den Vermittlern und wo liegen die Vorteile für deren Kunden?

Wir sind fest davon überzeugt, dass Corum zwei Produkte bietet, die dem Vermittler die Möglichkeit geben, seinen Kunden einen echten Mehrwert in ihrer Veranlagungsstrategie zu bieten. Wir haben es sogar im Krisenjahr 2020 geschafft unseren Investoren Renditen auszubezahlen, die andere Immobilienfonds nicht annähernd erwirtschaften konnten. Aus diesem Grund bieten wir momentan eine attraktive einheitliche Provision für unsere Berater.

Zum Abschluss: Wie sehen Sie die Entwicklung der europäischen Immomärkte auf 5 Jahre?

Die Preise sind aktuell wirklich verrückt, und das in allen Anlageklassen, nicht nur bei Immobilien. Die Tatsache, dass wir uns in einer durch eine Gesundheitskrise verursachten Wirtschaftskrise befinden, bringt allerdings eine gewisse Solidarität von den Staaten und Zentralbanken mit sich. Sie haben keine andere Möglichkeit, als sehr aktiv zu bleiben, Zinsen niedrig zu halten und finanzielle Lösungen vorzuschlagen. Das vermeidet einen enormen Wertverlust der Vermögenswerte, auch von Immobilien. Bei einer reinen Wirtschaftskrise hätten wir wohl eine ähnliche Situation wie 2008 erlebt. 

Wir erwarten im heurigen Jahr weltweit vermehrt Liquidationsverfahren, wenn die Staatshilfen auslaufen. Auch die kommenden zwei Jahre werden sehr herausfordernd sein und das wird auch für den Immobilienmarkt gelten. 

Branchenseitig erwarten wir im Logistikbereich in naher und mittlerer Zukunft weiterhin eine Entwicklung, die wir nicht mitmachen werden, nämlich viel zu hohe Preise, da viele Investoren diese Branche als gute Investition in die Zukunft sehen. Aber es wird auch vernünftigere Deals auf der Einzelhandelsseite geben, da die Mieten wieder auf ein normaleres Niveau zurückgehen werden, ebenso wie bei Hotels. Ebenfalls von Interesse sind jene Objekte, bei denen geplante Veräußerungen in den letzten Monaten gescheitert sind, etwa wegen Finanzierungsproblemen des Käufers. Verkäufer können sich oft keinen zweiten Fehlschlag leisten und Verhandlungsstärke ist ein großes Asset für diese Art von Investitionen. 

Wir als CORUM sind ohnehin langfristig orientiert, mit einem Anlagehorizont von mindestens acht Jahren. Es hat sich nun auch erneut als eine gute Entscheidung erwiesen, das zu tun, was wir seit Jahren tun, nämlich „countercycling“. Wir kaufen zu guten Konditionen ein, und wenn man wie wir in der Lage ist, ein bisschen zu warten und im richtigen Moment wieder zu verkaufen, wird man am Ende ein Gewinner sein.
    
Text: RisControl

Hier geht es zum RisControl Artikel: risControl 03 2021 by risControl - issuu

März 2021